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随着市场观望氛围的进一步蔓延

日期:2018-11-7(原创文章,禁止转载)

今年以来的杭州楼市,出现了明显的降温迹象。蓄客不足,成了多个板块多个楼盘,普遍遇到的难题,随着市场观望氛围的进一步蔓延,成交量始终难有起色,成为开发商最不愿意面对的现实难题。原本寄予厚望的5月,最终以冷清收场,这对市场信心也造成了一定的打击。

不过尽管目前楼市利空似乎远多于利好,但理性而言,当下的楼市还没有太糟糕,6月出现局部回暖,也并非完全没有可能。

5月成交量创下吉林哪家医院癫痫好近3年新低

5月,杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房共成交6029套,在最近3年中倒数第一。这一数字,宣告红5月完全落空,也意味着自2012年以来的反弹,告一段落。

统计数据显示,2012年5月杭州新建商品房成交8023套,2013年5月成交6470套。值得一提的是2013年3月、4月由于受到二手房20%个税以及房产税传闻的影响,出现了成交高峰,5月份的成交量实际上已被前两个月透支。即便如此,今年5月份的成交量仍不敌去年同期,这样的差距并非表面看上去的400多套。

受调控政策的影响,最近几年杭州楼市的低谷,出现在2011黑龙江哪个医院看癫痫病年。2011年5月,杭州市区商品房共成交4119套,此时限购令实施刚满3个月。今年5月的成交量,比2011年同期高出不到2000套,市场之冷可见一斑。

5月一向是楼市传统的销售旺季,人居展也在这个月举办。不少市场人士原本寄希望5月的杭州楼市能够走出颓势,至少从成交数据来看,这样的期待已经落空。而从房价来看,大多数楼盘要么选择低开,要么选择特价销售,至少目前还没有一个逆势涨价的楼盘。

“除了个别降价楼盘销售成效明显之外,大多数楼盘降价并未换来销量。购房者对市场失去信心,这是当前杭州楼市最大的问题。”浙报传媒(行情,问诊)地产研究院院长丁建刚,把杭州楼市当前的尴尬归咎于市场信心缺失。正由于这一暂时还无法解决的原因,成交量难以走出低谷。

开盘意愿增加盘活成交行情

尽管目前的楼市很难在短期内走出低谷,但是6月份的杭州楼市,并非没有希望。这种希望,首先来自于开盘数量的增多。

开春以来,越来越多的楼盘启动“以价换量”的策略,但是成效并不明显,这种市场环境直接导致一些开发商的态度消极。一些即将新开的楼盘由于蓄客不积极,推盘时间也被迫一再延后。也有一些开发商由于去年热卖,手头上的现金流较为充裕,因此也并不急于开盘。

而如今进入6月,由于半年度考核时间节点的临近,尤其是一些外来大鳄、上市房企,销售额的指标压力也就变得越来越大。因此,即便市场再差也要开盘,这成了一些开发商必须遵守的行为准则。

有统计数据显示,5月份原本计划首开的全新楼盘多达27个,可最终如期开盘的只有天阳晴朗、黄龙和山。如果其余25个楼盘也能赶在5月份开盘,那么5月份的成交量数字显然要好看得多。这些爽约的楼盘,大多数将在6月开盘,从而会带来一部分可观的成交量。

事实上开发商已经完全意识到,像去年、前年那样,首开当天实现七成、八成的去化率,这在今年的市场环境中已成为一种奢望。如果6月份继续捂盘,并不能保证今后几个月的市场一定会比6月份要好。而如果下定决心开盘,多少还能抢到一部分客户,为半年度的销售额做出贡献。可以预见的是,本月开盘的楼盘数量要多于上月,这将对楼市成交量奠定一个良好的支撑。

牺牲利润换取更多空间

6月份的杭州楼市希望尚存,也与开发商对市场的态度发生变化有关。经历前几个月的市场低迷,越来越多的开发商逐渐认识到,与其消极面对市场,还不如主动出击,通过各种各样的手段,争夺属于自己的客户。

事实上,前段时间杭州楼市出现的“寻狗”事件,就是营销手段上的一种推陈出新。而最近有楼盘推出“5年140%无理由回购计划”,也是对于摆脱销售困境的一种积极尝试和应对。

6月份有多个外来大鳄在杭州的处女作入市,它们几乎无一例外选择低开,甚至创下板块新低。比如申花的中旅紫金门,起价14800元/平方米;临平北的新城绥化市治癫痫病去哪家医院山语院,起价5678元/平方米。这些新入杭城的外来大鳄,往往会借助首个作品打造品牌影响力,对于利润的追求并不强烈,首开价可能只能保本甚至低于成本。而另一方面,这些外来大鳄具备足够的经济实力,为首个楼盘的亏损买单。

据浙报传媒地产研究院统计,2010年以来的拿地项目中,出现亏损销售的楼盘共达42个,其中外来开发商占比69%。去年外来开发商拿得的多宗土地,价格都达到区域历史最高值,以目前的市场状况,盈利的可能性已微乎其微。与其因为高于市场的价格而被套牢,还不如亏本销售快速走量,把资金投入到下一个可能盈利的项目中去。

由于外来大鳄在市场中已占据大半壁江山,且资金实力多半雄厚,这就为接下来进一步的“以价换量”提供了可能。前几个月中降价楼盘以本土开发商为主,那么接下去更多的将会是外来大鳄低价首开,以这种方式来撬动成交量。

当市场出现更多可供选择的产品以及更具震撼力的价格时,购房需求也将会得到不同程度的刺激,从而逐步转化为现实成交量。

市场需求已得到较多蓄积

一般而言,一个稳定的市场中,市场需求量与成交量大致相当。但是在一个不太正常的市场中,成交量并不能反映出真实的需求量。

今年以来杭州楼市成交量吉林猪婆疯最好的是哪家医院一直处于低位徘徊,同比严重下滑。是因为2013年的购房需求远高于今年吗?答案显然不是。像杭州这样一个人口流入的城市,按照正常的逻辑,真实的购房需求应该是每年都会有一定幅度的增加。成交量下滑,是因为有购房需求的那些人,暂时不买房了,想观望一段时间再说。

今年1-5月份杭州市区商品房成交量,远不如同期,有的月份差距甚至高达三四千套。差距越大,越说明推迟买房的人数量之多。而随着时间的延续,这些潜在的需求随时都有可能得到释放,比如出现了合适的房源,出现了心动的价格。有市场人士认为,去年杭州楼市呈现“前高后低”的走势,今年的走势可能恰好相反。

其实今年5月份的成交量,相比4月份已经有了较大幅度的增长。4月份杭州商品房成交5302套,5月份成交6029套,环比增加13.7%。尤其是5月份最后两周,成交数据远超前几周。这是一个可喜的信号,至少说明一部分的购房者已经结束观望。

影响购房者信心的因素有很多,比如调控政策,比如房贷政策。从政策层面来说,目前执行的是最严厉的政策,几乎没有更严厉的可能。而近期央行力挺首套房贷,再加上一些地方开始局部“松绑限购”,这些信号也有助于增强市场信心。

如果市场信心得以恢复,错失红5月的杭州楼市,在5月天中翻红,也不是没有可能。

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